TutorBisnis.com – Bagaimana cara menggadaikan sertifikat rumah supaya segera cair? Berikut ini adalah cara untuk dapat melakukan gadai sertifikat rumah dengan proses yang cepat.
1. Jenis Sertifikat Rumah
Jenis sertifikat merupakan hal paling penting yang dilihat oleh bank dan lembaga pembiayaan ketika melakukan seleksi kredit untu memproses pengajuan pinjaman dengan gadai sertifikat rumah.
Jenis sertifikat yang banyak dibuat yaitu Sertifikat Hak Milik (SHM) sebab paling jelas status kepemilikannya. Pemilik SHM memiliki kuasa penuh atas tanah dan bangunan, serta nilai dan kedudukan yang lebih kuat dan tinggi daripada jenis sertifikat lainnya. Kelemahan dari Sertifika Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah:
- Memiliki masa pakai maksimal 30 tahun yang dapat diperpanjang paling lama 20 tahun.
- Pemegang HGB tidak memiliki hak penuh untuk mengubah atau mengalihfungsikan bangunan tanpa ijin dan persetujuan dari pemilik tanah selaku pemberi HGB terlebih dulu.
BACA JUGA: KPR Cicilan Rumah
2. Nama di Sertifikat
Sebaiknya gunakan sertifikat dengan nama calon peminjam, karena jika nama berbeda akan mempersulit persetujuan pengajuan kredit di bank. Jika sertifikat rumah bukan atas nama sendiri, maka hal yang dapat dilakukan adalah:
- Balik Nama. Melakukan proses balik nama sertifikat yang akan digadaikan ke nama calon peminjam.
- Surat Kuasa. Membuat surat kuasa yang menjelaskan jika sertifikat yang dijaminkan benar milik calon peminjam. Lampirkan juga akta jual beli (AJB), bukti kuitansi atau bukti lainnya sebagai dokumen pendukung jika proses jual beli tersebut memang terjadi.
- Gadai AJB. Beberapa lembaga keuangan menerima gadai AJB walaupun sertifikat masih atas nama orang lain.
- Cari lembaga keuangan yang menerima sertifikat atas nama orang lain. Meski tidak banyak, ada beberapa yang menerima, seperti multi finance atau BPR.
3. Nilai Appraisal Jaminan
Pihak pemberi pinjaman, seperti bank, akan melakukan penilaian pada rumah yang dijadikan jaminan. Hasil penilaian tersebut merupakan dasar dalam pemberian nilai pinjaman. Semakin besar nilai appraisal rumah, semakin besar plafon pinjaman yang dapat dicairkan.
Umumnya nilai plafon pinjaman sebesar 70% hingga 80% dari nilai appraisal rumah yang akan digadaikan. Contohnya, hasil appraisal sebesar Rp. 1 Miliar maka nilai pinjaman yang dapat diberikan sebesar Rp. 700 juta hingga Rp. 800 juta.
Nilai hasil appraisal menjadi acuan yang mana faktor penting yang menentukan nilai tersebut yaitu lokasi rumah. Apabila rumah terletak di lokasi rawan banjir, dekat dengan Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi (SUTET), dekat dengan pemakaman, atau di gang sempit maka gadai sertifikat rumah berkemungkinan besar aan ditolak atau bernilai jauh di bawah pasaran.
4. Gadai di Lembaga Terpercaya
Ada banyak bank atau lembaga keuangan yang menyediakan pinjaman dana dengan jaminan gadai sertifikat rumah. Lembaga tersebut adalah bank, multifinance, Pegadaian, Koperasi, P2P lending. Pastikan legalitas dan perijinan lembaga pemberi pinjaman untuk menghindari penipuan.
Pastikan juga jika bank atau lembaga keuangan yang dipilih sudah terdaftar dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) dengan cara mengeceknya di situs resmi OJK.
5. Kemampuan Pembayaran
Walaupun memiliki rumah yang dapat digadaikan untuk mengajukan pinjaman, namun syarat terpenting yaitu memastikan kemampuan membayar kewajiban cicilan tepat waktu.
Patokan dasarnya adalah total semua kewajiban cicilan per bulan maksimum 30% dari penghasilan bulanan. Apabila setelah dihitung lebih dari 30% sebaiknya pertimbangkan untuk mengambil pinjaman lagi agar tidak membebani keuangan.
6. Proses Survei dan Pencairan
Proses survei dilakukan oleh pihak bank, koperasi, atau perusahaan yang bertujuan sebagai berikut:
- Mengecek domisili calon peminjam.
- Menilai kondisi jaminan.
- Mengevaluasi kemampuan pembayaran calon peminjam.
Lamanya hasil survei tergantung dari kelengkapan data calon peminjam dan proses internal di masing-masing lembaga. Selain itu pastikan juga memenuhi persyaratan pengajuan pinjaman sebagai berikut:
- Warga Negara Indonesia.
- Berumur 21 hingga 60 tahun dengan status bbelum menikah, menikah, dan cerai.
- Status tempat tinggal yaitu rumah sendiri, pasangan, keluarga, kontrak tahunan.
- Pekerjaan minimal tetap 2 tahun sebagai karyawan, dan berjalan 2 tahun sebagai wiraswasta.
Beberapa dokumen pelengkap syarat yang diminta oleh bank yaitu:
- Form pengajuan kredit
- KTP, KK, Akta Nikah / Cerai
- Pas foto terbaru pemohon dan pasangan
- Slip gaji asli terakhir atau Surat Keterangan Penghasilan
- SK Pengangkatan Pegawai Tetap
- Tabungan atau giroo di bank yang bersangkutan minimal 3 bulan terkahir
- SPT Pph PS 21 untuk Kredit > Rp. 50 juta hingga Rp. 100 juta
- NPWP untuk Permohonan Kredit > Rp. 100 juta
- Akta Pendirian Perusahaan Berikut Perubahannya, SIUP, TDP, dan SITU
- Fotokopi SHM / SHGB / IMB
Lamanya keputusan analisa kredit dan pencairan ditentuan oleh kelengapan data serta kondisi masing-masing lembaga.
7. Catatan BI Checking SLIK OJK
BI Checking dan SLIK merupakan database yang dikelola oleh BI dan OJK yang memuat catatan kredit pihak yang pernah atau sedang mengambil kredit di Indoonesia.
Bank akan melihat informasi apakah calon peminjam pernah memiliki catatan kredit yang buruk, seperti gagal membayar, terlambat membayar angsuran dalam jangka waktu lama.
Catatan buruk menyebabkan bank menolak pengajuan pinjaman walaupun peminjam telah memiliki jaminan gadai sertifikat. Karena itu, wajib mempertahankan catatan kredit yang bagus di BI Checking dengan mengupayakan tidak terlambat membayar cicilan.
8. Suku Bunga Pinjaman
Biasanya pinjaman dengan gadai sertifikat rumah suku bunganya lebih rendah daripada KTA atau pinjaman online. Karena bank menilai resiko gagal bayar kredit menjadi lebih rendah yang mana orang cenderung tidak ingin rumah yang dijaminkan disita sehingga membayar cicilan tepat waktu.
Beberapa lembaga pembiayaan sering menawarkan tingkat suku bunga flat supaya suku bunga nampak lebih rendah. Karena itu konversikan bunga flat ke bunga efektif untuk memperoleh berapa besar bunga yang harus dibayarkan. Bunga efektif biasanya 2 kali bunga flat.
9. Biaya Notaris dan Biaya Lainnya
Bank dan lembaga pembiayaan melakukan peningkatan jaminan yang bertujuan supaya rumah yang telah dijaminkan tidak dijaminkan ke pihak lain. Proses pengikatan jaminan dilakukan melalui notaris sehingga dibutuhkan tambahan biaya untuk notaris.
Biaya tersebut cukup besar sehingga perlu diperhitungkan sebab menjadi tanggungan bagi peminjam. Sebaiknya minta rincian dari awal agar dapat dipersiapkan.
10. Eksekusi Jaminan
Pemberi pinjaman memiliki hak untuk menyita dan menjual jaminan saat peminjam wanprestasi atau gagal membayar. Hal tersebut tercantum dalam Perjanjian Kredit. Proses eksekusi jaminan merupakan langkah terakhir yang diambil kreditur apabila upaya lainnya gagal, bukan begitu gagal bayar rumah jaminan langsung dieksekusi.
Gadai sertifikat rumah menjadi alternatif untuk mengajukan pinjaman, namun pastikan kemampuan pembayaran sebelum mengajukan pinjaman gadai sertifikat. Karena kegagalan pembayaran dapat berakhir dengan penyitaan dan eksekusi rumah.
